Понятия нежилое помещение и нежилое здание. Особенности статуса «нежилое помещение» и его правовые основы

Недвижимость делится на группы:

Жилой фонд – к этому понятию относятся помещения, предназначенные для постоянного проживания в них людей и отвечающие требованиям, закреплённым в ЖК РФ и других документах.
Нежилые объекты – те, которые необходимо использовать для других целей.

В свою очередь нежилая недвижимость может быть разделена на несколько категорий. Главными из них являются промышленная и коммерческая недвижимость.

Промышленная

Под этим термином понимаются объекты, которые предназначены для размещения в них производственных мощностей . Промышленная недвижимость предназначена либо для производства материальных ценностей, либо для обеспечения этого производства.

Более детально узнать о промышленной недвижимости можно .

Коммерческая

Это недвижимое имущество, используемое для извлечения прибыли способом, не связанным с производством. Сюда, прежде всего, относятся офисные центры, магазины, рестораны и т. д.

Подробнее о коммерческой недвижимости можно прочитать .

Разница между помещением, зданием и сооружением

Отличия

Что такое здание, сооружения, помещения прописано в нормах законодательства и поэтому, на основании ч. 2 ст.2 ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» можно дать им определения:

Здание – это объект недвижимости, являющийся капитальным строением и содержащий в себе обособленные внутренние пространства различного типа. Оно может включать в себя как жилые, так и нежилые помещения.
Помещение – обособленная конструктивно часть здания, имеющая конкретное назначение.
Сооружение – построенный объект, который является системой, включает в себя несущие и, при необходимости, ограждающие строительные конструкции. Сооружения всегда бывают только нежилые.

Виды

Нежилые помещения могут классифицироваться следующим образом:

По виду использования: офисные, торговые, универсальные, складские, производственные и т. д.
По функциональному назначению: основные и вспомогательные.

Справка! К помещениям различных видов часто предъявляются различные требования, утверждённые СанПиН, ГОСТами и т. д.

Больше узнать о видах нежилых помещений можно .

Помещения в МКД

Основной объём МКД занимают жилые квартиры. Однако в нём всегда имеются помещения, не относящиеся к числу жилых:

Общее имущество собственников – подъезды, чердаки, подвалы, лестницы и т. д. Правила, которыми определяется состав общего имущества, в своё время дало Минрегион РФ в .

Обособленные помещения, не относящиеся к числу квартир: магазины, офисы и т. д. Этот тип выделяется на основании Постановления Правительства РФ №354 от 2011 года .

Постройки на дачных и садовых участках

Особый статус имеют помещения, расположенные на участках дачных или садовых обществ. Здесь вопрос о том, что входит и относятся ли здания, помещения в них к числу жилых или нежилых, тесно связан с категорией, к которой относятся земельные участки.

Внимание! Если земли не относятся к населённому пункту, все сооружения на них обычно рассматриваются только как нежилые. Кроме того, на дачных и садовых участках допускается возведение нежилых объектов – построек хозяйственного назначения.

Более детально узнать о нежилых помещениях в садоводческом товариществе можно .

Право собственности на строения

Как и любые другие объекты, нежилая недвижимость может находиться в собственности:

государственной (как федеральной, так и региональной);
муниципальной;
частной.

При этом каждый объект может быть как в единоличной, так и в долевой собственности. Более того, нежилая недвижимость может находиться не только в общей долевой, но и в общей совместной собственности (у супругов или членов КФХ).

О праве собственности на нежилые здания и помещения можно прочитать дополнительно в .

Правила пользования и владения

Собственник, которому принадлежит нежилое помещение, должен соблюдать установленные законом правила. Вкратце они сводятся к следующему:

Использовать объект в соответствии с его назначением, нормами ГОСТ и СанПиН.
Не нарушать при использовании прав и интересов других граждан.
Вовремя совершать все положенные платежи – от оплаты налога на имущество до коммунальных платежей.

Больше нюансов о правилах пользования и владения нежилой недвижимостью читайте .

Назначение и порядок изменения

В помещении, относящемся к категории нежилого фонда, нельзя получить ни постоянную, ни временную регистрацию. Если же требуется прописать человека в нежилом помещении – объект необходимо перевести в состав жилого фонда в порядке, предусмотренном ст.23 ЖК РФ :

Так же происходит перевод жилого помещения в состав нежилого фонда (прочитать подробнее о переводе жилой недвижимости в нежилую можно ).

Дополнительно ознакомиться с назначением использования нежилого помещения и порядком его изменения можно , а мы рассказывали, можно ли прописаться в нежилом помещении.

Сделки и налогообложение

Как и любой другой объект, недвижимое нежилое имущество может выступать предметом сделок. Самыми распространёнными из них выступают:

купля-продажа;
аренда;
залог (в том числе ипотека);
ссуда (передача собственником в безвозмездное пользование).

Сторонами по сделке могут выступать как юридические лица или ИП, так и обычные люди.

Важно! Любой переход права собственности, а также серьёзные обременения (такие, как аренда сроком от года и выше) должны быть зарегистрированы в ЕГРН.

По НК РФ нежилая недвижимость может служить предметом следующих налогов:

Налог на имущество. С 2015 года он исчисляется не по инвентаризационной, а по кадастровой стоимости, приближенной к рыночной.
Налог на доходы (НДФЛ).
Налог на прибыль организаций и ИП.

Обследование, экспертиза, особенности амортизации и бухгалтерского учета недвижимого имущества

В тех случаях, когда есть сомнения, насколько нежилой объект соответствует требованиям, возможно проведение обследования, а при необходимости – и экспертизы.

Эксперт должен установить, соответствует ли объект строительным нормам, пригоден ли для эксплуатации. Кроме того, может проводиться экспертная оценка объекта для установления его стоимости.

По результатам экспертизы могут приниматься решения о том, какова остаточная стоимость помещения – и, следовательно, как оно должно учитываться бухгалтерией предприятия. Нежилая недвижимость может быть отнесена к основным средствам. Для этого необходимо наличие следующего:

Право собственности на объект (если иное не предусмотрено НК РФ).
Прибыль от использования.
Срок использования более года.
Стоимость объекта больше 10 тысяч рублей.

Справка! Основные средства, в свою очередь, относятся к числу амортизируемого имущества. Это означает, что в каждом учётном периоде плательщик вправе списывать часть прибыли как амортизацию.

При этом необходимо руководствоваться ст.258 НК РФ и установленной Правительством РФ классификацией объектов по амортизационным группам. Подробнее об определении амортизационнной группы нежилого помещения читайте в .

Узнать дополнительно о процедуре обследования нежилых зданий можно .

Заказав выписку из ЕГРН – через МФЦ или же при обращении в Госреестр.
Получив справочную информацию онлайн с помощью сервиса на сайте Госреестра или же через публичную кадастровую карту .

Кадастровый паспорт

Для определения основных характеристик нежилой недвижимости требуется оформление кадастрового паспорта. При этом надо учитывать, что с 2017 года содержание кадастрового паспорта входит в состав выписки из ЕГРН, потому отдельно эти документы практически не выдаются.

Для того, чтобы оформить кадастровый паспорт, собственник должен обратиться в Госреестр и поставить помещение на кадастровый учёт. С этого момента кадастровая информация будет включена в ЕГРН, откуда в дальнейшем её можно получить по выписке.

Технический план

Для того, чтобы поставить помещение на кадастровый учёт, необходим технический план. Это документ, в котором фиксируются основные параметры объекта (площадь, устройство, и т. д.). План состоит из двух частей:

Графическая – собственно чертёж, показывающий план объекта.
Описательная – содержащая информацию о характеристиках помещения или здания.

Технический план выполняется специалистами БТИ.

Недвижимое нежилое имущество – объект, имеющий свои особенности, которые нужно учитывать в правоотношениях. Конкретика должна приниматься во внимание как при сделках, так и в отношениях с государственными и муниципальными органами.

В.Н. Литовкин пишет о том, что здания и сооружения «отличаются неподвижностью, фундаментальной привязкой к конкретному земельному участку, на котором они возведены, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации, отдельные из них представляют художественную ценность и поэтому имеют относительно высокую ценность, особенно памятники истории, культуры, архитектуры, являющиеся уникальными объектами, на стоимость которых оказывает самостоятельное влияние и местонахождение земли под зданием и сооружением». В.В. Витрянский полагает, что «под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». А.А. Иванов пишет о том, что, исходя из обычного значения этих терминов, можно сделать вывод о том, что здания предназначены для постоянного нахождения в них людей, тогда как сооружения обычно не используются для этих целей. В.С. Ем подчеркивает, что «традиционно в российской цивилистике здания и сооружения обозначались термином «строение». При этом под строением понималась и понимается постройка, прочно юридически связанная с земельным участком».

Важно отличать здания и сооружения от иных построек, не относящихся к объектам недвижимости, а также от иных видов недвижимого имущества, к которым не подлежат применению специальные правила, регламентирующие правоотношения, связанные с арендой зданий и сооружений (объекты незавершенного строительства, жилые и нежилые помещения, встроенно-пристроенные помещения).В этом смысле под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Рубрика “Нежилые помещения”

Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую . Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми помещениями, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам.

С развитием рыночных отношений такое понятие, как «нежилое помещение», стало широко использоваться в совершении сделок с недвижимостью. Однако в российском законодательстве четкое определение данного понятия отсутствует. В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов.

Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых

В таких помещениях запрещается вести деятельность, влекущую загрязнение окружающей среды, создание неблагоприятной санитарно-эпидемиологической ситуации. Проще говоря, в нежилом помещении в многоквартирном дом е нельзя обустроить общественный туалет или лечебное учреждение для больных инфекционными заболеваниями.

Нежилое помещение в многоквартирном доме необходимо отличать от места общего пользования. Ключевым признаком является наличие у нежилого помещения законного владельца. Такие объекты, как правило, относят к коммерческой недвижимости. Они образуются посредством перевода обычной квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение.

Здания, сооружения, нежилые помещения в арендных отношениях

Более того, внимательное изучение норм главы 18 ГК РФ «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» позволяет сделать вывод, что здание в смысле, придаваемом этому понятию нормами параграфа 4 главы 34 ГК РФ, вообще не может иметь в своем составе жилые помещения, поскольку в главе 18 ГК РФ в качестве строения, в котором расположено жилое помещение, называется дом, а не здание (например, пункт 3 статьи 288 ГК РФ, говорит, что «размещение в жилых домах промышленных производств не допускается»). Четкое разделение в законе правил оборота жилых помещений (расположенных в жилых домах) и нежилых помещений (входят в состав здания) дает не менее четкий ответ на поставленный выше вопрос. Здание как объект договора аренды (и как объект недвижимости вообще) не может иметь в своем составе жилые помещения, и если даже такие помещения имеются в строении наряду с нежилыми, они являются отдельным объектом недвижимого имущества. Точно так же, если в жилом доме имеются нежилые помещения (за исключением общих помещений дома, служащих исключительно для обслуживания квартир, расположенных в этом доме), такие помещения являются в правовом смысле совершенно отдельным, отличным от этого дома объектом недвижимости.

Поэтому, ставшее общим в юридической литературе деление зданий на жилые и нежилые не имеет никакой смысловой нагрузки и является неправильным, поскольку понятия «жилое здание» с точки зрения современного российского права не существует. Правовое значение имеет только отличие нежилых помещений от жилых и, соответственно, зданий от жилых домов. Жилое помещение предназначено только для постоянного проживания граждан, нежилое – для иного использования, и поэтому здание в юридическом смысле может иметь в своем составе только нежилые помещения. Тогда необходимо выяснить, могут ли нормы об аренде зданий и сооружений применяться к аренде их частей. А.А. Иванов придерживается такой точки зрения, согласно которой «правила об аренде зданий и сооружений применяются при аренде и частей зданий (сооружений)» .

Определение нежилое здание

Отсутствие в законодательстве четкого определения нежилого помещения приводит к возникновению судебных споров, путанице понятий, незаконным сделкам. Однако положения нормативно-правовых документов позволяют: выявить признаки этого типа имущества; определить основные виды недвижимости; уточнить своеобразие гражданско-правового оборота. В этой статье мы рассказываем о типовых вариантах решения юридических вопросов, но каждый случай уникален.

3. Если владелец здания принимает решение об образовании нескольких нежилых помещений – их выделении из состава строения, при внесении сведений в ГКН о новых объектах само здание утрачивает правовой статус недвижимости как возможной собственности 1 лица. Для кадастрового учета таких нежилых помещений подается одно заявление. Процедура проходит одновременно в отношении всего нового недвижимого имущества.

Чем отличается здание от помещения

Терминология исключает подразумевает под зданием построек, которые лишены внутреннего пространства. Некорректно называть эстакады, мосты, градирни, наземные и подземные сооружения, тоннели, плотины зданиями. Они относятся к сооружениям технического и производственного назначения.

Составной частью любого здания принято считать помещение. Оно подразумевает зону, в строении ограниченную потолочными перекрытиями и стенами со всех сторон, с подведенными коммуникациями. В зависимости от типа помещения, различают два его основных состояния-жилое и нежилое.

Особенности статуса «нежилое помещение» и его правовые основы

Последнее характеризуется в виде самостоятельно изолированной единицы, являющейся недвижимостью, соответствующая санитарно-техническим нормам и пригодной для проживания. Исходя из этого, можно сформулировать определение противоположного значения: нежилое помещение – непригодная для проживания недвижимость.

Выделение из числа жилых единиц многоквартирных домов для использования в коммерческих и иных целях в соответствии с действующими гражданскими нормами, не является нарушением прав собственников и квартиросъемщиков, но накладывает на самих владельцев нежилых помещений ряд обязательств.

ПОНЯТИЕ И ВИДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Что касается современного российского законодательства, то, анализируя ГК РФ (ст. 130), можно сделать вывод, что законодатель приводит три критерия недвижимости. Во-первых, недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом.

Особого внимания заслуживает проблема аренды нежилых помещений. В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации не содержится специальных правил, регулирующих эти отношения. Следовательно, аренда нежилых помещений регулируется общими правилами об аренде, а не специальными правилами об аренде зданий и сооружений.

Нежилые помещения, как объект гражданских прав

Возможны ситуации, когда нежилые помещения, которые изначально были частью здания или сооружения, впоследствии стали самостоятельными объектами права, пригодные для самостоятельного использования и у которых есть свои собственники (права которых были соответствующим образом зарегистрированы). Регистрация права собственности на здание исключает возможность одновременной регистрации на часть этого здания. Таким образом регистрация прав на часть здания (помещение) должно привести к прекращению права собственности в отношении самого здания. Если у каждого нежилого помещения, входящего в здание, есть свой собственник, то у собственника здания в целом теоретически может остаться только право собственности на крышу, лестницы, инженерное оборудование и т.п., однако последние, как уже было отмечено, находятся в долевой собственности. Характерным признаком такого имущества является невозможность использования его использования ни в качестве жилых, ни в качестве нежилых. При этом они обеспечивают возможность использования по назначению как жилых, так и нежилых помещений. Однако собственник нежилого помещения должен пользоваться указанными объектами, поэтому их можно назвать объектами общего пользования. В отношении их возможно право сервитута, то есть право ограниченного пользования чужим имуществом.

Вместе с тем, даже если выделить такие критерии в отношении нежилого помещения и зарегистрировать право собственности на него в ЕГРП, нельзя не обратить внимания на следующие несоответствия. Зарегистрированное право собственности на нежилое помещение в здании или сооружении автоматически ведет к праву общей собственности собственника этого помещения и собственника оставшихся помещений на вспомогательное имущество (лестницы, лифты, крыша и т.д.). Никакой иной правовой режим в отношении указанного имущества ни с технической, ни с юридической точки зрения невозможен. Подобная схема применяется в отношении общего имущества квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК). Возникает вопрос о том, кто же является собственником всего здания в целом. Очевидно, следует придти к выводу о том, что после того, как в здании или сооружении зарегистрировано право собственности двух и более лиц на помещения в этом здании или сооружении единого собственника на все здание или сооружение больше нет. Речь может идти о праве собственности на отдельные объекты (помещения) и об общей долевой собственности на имущество общего пользования. При этом специфика общей долевой собственности на общее имущество заключается в том, что доля не может быть отчуждена отдельно от помещения.

Нежилые помещения (здания и сооружения, помещения)

Согласно Закону «О государственной регистрации…», помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений» (ч.2 п.6 ст.12). Таким образом, нежилое помещение — является частью здания (сооружения). Соответственно, нежилые помещения, как объект недвижимости необходимо отличать от смежного объекта — зданий (сооружений). Данная точка зрения подтверждается и практикой. Так, президиум ВАС РФ в своем Информационном письме от 1 июня 2000г. №53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным .

Как отмечают исследователи, при этом высказываемые в теории опасения по поводу того, что с признанием жилых и нежилых помещений самостоятельными объектами недвижимости «: возникают логически неразрешимые споры о том, кто же из соседей является «собственником» общей стены, : пола: либо потолка: и что же, собственно, составляет объект их права собственности», в реальные споры на практике не выливаются.

С введением в действие части второй ГК РФ было утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, а вместо понятия «строение» используется термин «здание». Здания и сооружения являются разновидностями недвижимого имущества, поскольку они неразрывно связаны с землей, и это обстоятельство послужило основной причиной выделения договора аренды зданий (сооружений) в отдельный вид.

Однако понятия здания и сооружения охватывают лишь часть общего понятия «недвижимость», поэтому возникает вопрос о том, как отличить их от остальных разновидностей недвижимого имущества. В литературе к основным отличиям зданий и сооружений от прочих видов недвижимого имущества относят следующие: Во- первых, когда мы говорим о зданиях и сооружениях, речь идет об объектах созданных людьми (искусственно возведенных). Этот признак позволяет отграничивать здания и сооружения от объектов недвижимости, являющихся таковыми по своей природе (горы, скалы и т.п.). Во-вторых, о зданиях и сооружениях как объектах недвижимости можно говорить лишь в том случае, если они «привязаны» к определенному земельному участку.

В-третьих, они технически характеризуются как капитальные, фундаментальные объекты, конструктивно рассчитанными на длительный срок эксплуатации, в отличие от тех строений, которые являются временными или переносными (сборно-разборные строения, киоски и т.п.), то есть перемещение которых возможно без причинения несоразмерного ущерба их назначению. Данный критерий отнесения объектов к недвижимости, использованный в ГК, страдает неточностью, так как современный уровень развития техники позволяет перемещать здания и сооружения без всякого ущерба их назначению1 . Применительно к таким ситуациям Н.А. Сыроедов резонно замечает: «На самом деле юридически происходит разрушение недвижимости на одном земельном участке и возникновение ее на другом. И при государственной регистрации прав на недвижимое имущество эти обстоятельства никак нельзя обойти, ибо все объекты недвижимости так или иначе привязываются к конкретному земельному участку, а не вообще к земле. В ГК РФ земельные участки называются в числе объектов недвижимости сами по себе, и как бы отдельно к недвижимости относится «все что прочно связано с землей», т.е. с землей вообще, а не с конкретным участком» .

В-четвертых, зданием (сооружением) признается лишь такой объект недвижимости, который является самостоятельным (отдельно стоящим). По этому признаку здания и сооружения отличаются от таких объектов недвижимости, как жилые и нежилые помещения. В-пятых к зданиям (сооружениям) относятся лишь такие объекты недвижимости, возведение которых закончено и они уже используются или могут быть использованы по прямому назначению. Данный признак служит критерием для разграничения двух различных видов объектов недвижимости: зданий (сооружений) и объектов незавершенного строительства3 . Следует также провести различие между зданием и сооружением. ГК РФ не содержит описания их отличий. Нет различий в применении понятий «здание» и «сооружение» в Градостроительном кодексе РФ (где также употребляется понятие «строение») и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В Федеральном законе от 30 декабря 2009г. №384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» даны следующие определения: 1. Здание – результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно- технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для

проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных. 2. Сооружение – результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов4 . В литературе также неоднократно делались попытки дать юридически значимые определения понятиям здания и сооружения. По мнению известного правоведа А.А. Иванова здания это объекты недвижимости, предназначенные для постоянного нахождения в них людей с целью проживания или работы, сооружения же служат чисто техническим целям, т.е. люди находятся в них временно.

Правоведы В.В. Витрянский и В.Н. Литовкин дают похожие определения. Правда, у В.В. Витрянского есть точка зрения, согласно которой разделение между зданиями и сооружениями не имеет правового значения, поскольку специальные правила об аренде этих объектов не дифференцируют регулирование возникающих в связи с этим правоотношений6 . Действительно, определенная логика в такой точке зрения есть. Однако, автору представляется, деление между зданиями и сооружениями как объектами гражданских прав в целом и как объектами аренды в частности все же имеет определенное значение, причем значение именно правовое. Если, как указывалось выше, сооружения понимать как постройки чисто технические, а здания – как постройки, в составе которых можно выделить помещения (жилые и нежилые), то не возникает никаких проблем с применением правил об аренде сооружений к аренде частей таких строений: например, при выделении в составе трубопровода как объекта аренды его ограниченного отрезка. Безусловно следует при регулировании возникающих при этом отношений применять правила об аренде сооружения в целом, то есть при аренде части сооружения такая часть является в правовом смысле именно сооружением. В то же время помещение, физически входящее в состав здания, является специфическим объектом аренды, о чем говорит хотя бы выделение в отдельную главу ГК РФ правил найма жилых помещений. Более того, помещение может являться отдельным объектом недвижимости, как следует из статьи 1 Закона о регистрации прав на недвижимость.

Поэтому гораздо большее правовое значение имеет различие не между зданиями и сооружениями, а между зданиями и помещениями. По мнению автора, единственное юридически значимое отличие между зданиями и сооружениями состоит лишь в том, что здание как объект недвижимости имеет в своем составе помещения, которые, в свою очередь, могут быть отдельным объектом недвижимости, отличным от здания, способным быть самостоятельным объектом обязательственных отношений, в том числе и арендных. Проблема проведения отличий между зданием и помещением была заложена уже в самом определении недвижимости в статье 130 ГК РФ и проявилась с принятием Закона о регистрации прав на недвижимость в статье 1 которого в числу недвижимого имущество искусственного происхождения помимо зданий и сооружений были отнесены жилые и нежилые помещения, а определения нежилых помещений ГК РФ не содержит8 . Вряд ли можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что понятие «помещение» равнозначно понятию «здание» и что нежилые помещения объединяются под общим значением «здание» .

Определение помещения как простой части здания и применение к нему всех правил об аренде зданий и сооружений невозможно, поскольку помещение, хотя и являясь частью здания в физическом, конструктивном смысле, является отдельным, отличным от здания самостоятельным объектом гражданско-правовых отношений. Косвенно эта точка зрения подтверждается судебной практикой. Так, в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 66 от 11 января 2002 г. указывается, что отношения сторон по передаче во временное использование для размещения рекламы крыши здания не могут рассматриваться как арендные, поскольку крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания10. Таким образом, если рассматривать помещение только как конструктивную часть здания, то помещение вообще не может быть объектом договора аренды, таким образом, предположение о том, что помещение – это лишь часть здания, опровергается самим фактом наличия договоров аренды помещений отдельно от здания.

С другой стороны, Закон о регистрации прав на недвижимость специально выделяет в качестве объекта недвижимости помещения, при этом возможность передачи в аренду помещения без его регистрации как отдельного объекта недвижимости предполагается как самим указанным законом (пункт 3 статьи 26), так и сложившейся судебной практикой11. С этой точки зрения можно согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что здание и помещение в нем соотносятся друг с другом как форма и содержание, поскольку «здание состоит из множества помещений, но по своей сути оно означает нечто большее, не ограниченное простой совокупностью этих помещений, здание – это системный «организм». В рамках одного здания можно изменять помещения, перестраивать их, создавая тем самым совершенно иные объекты, но здание (как форма) останется неизменным» .

В литературе часто встречается также деление зданий по своему функциональному назначению на две группы с различными правовыми режимами использования: жилые и нежилые. Согласно этому делению, к нежилым относят промышленные, производственные, административные, коммунально- бытовые и тому подобные здания, не предназначенные для постоянного проживания людей. Соответственно, жилыми считаются те здания, которые имеют как раз такое назначение. Здесь необходимо отметить, что ГК РФ, не знает понятия «нежилое помещение», но оперирует только понятием «жилое помещение». Так, согласно совместному Постановлению Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 01 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сделки юридических лиц, связанные с арендой, безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан использованием жилых помещений, которые не были переведены в не жилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными по основаниям статьи 168 ГК РФ как не соответствующие закону и иным правовым актам.

В связи с этим возникает важная проблема: может ли быть объектом договора аренды здание, включающее в себя жилые помещения, а если нет, то каким образом должны регулироваться отношения по аренде части здания (сооружения). На первый вопрос следует ответить отрицательно: поскольку жилые помещения являются объектом самостоятельного договора найма жилья, они не могут входить в состав объекта другого обязательства по передаче имущества во временное пользование. Поэтому здание, в котором есть и жилые, и нежилые помещения, не может быть единым объектом недвижимости, и жилые помещения в любом случае необходимо рассматривать как отдельные объекты недвижимости.

Однако такая точка зрения представляется весьма спорной, ведь в параграфе 4 главы 34 ГК РФ нет прямого указания на это. Кроме того, если предположить, что правила об аренде зданий применяются к аренде их частей, то в этом случае возникают сложности с передачей арендатору права пользования земельным участком, который функционально обслуживает такую часть, Это связано с тем, что если выделить в натуре часть земельного участка, обслуживающего часть здания (сооружения), то права на такой участок к арендатору переходить не должны. С другой стороны, Закон о регистрации прав на недвижимость допускает аренду помещения (и даже части помещения) в здании без предварительного выделения такого помещения как самостоятельного объекта недвижимости 15 . Исходя из такого допущения, сложившаяся практика регистрации сделок с недвижимостью позволяет регистрировать долгосрочные договоры аренды помещений в составе другого объекта недвижимости (например, здания), в состав которого эти помещения входят.

Тем не менее при купле- продаже помещения из состава здания возникают два объекта зарегистрированного права и, соответственно, два объекта недвижимости. Для решения данной проблемы необходимо изменить действующее законодательство и расширить количество видов аренды, урегулированных отдельными параграфами главы 34 ГК РФ, включив в их число договор аренды недвижимости. Необходимость выделить договор аренды недвижимости в отдельный вид обусловлена как приведенными выше доводами о пробелах в регулировании возникающих здесь отношений, так и результатами анализа судебной практики. Основываясь на проделанном анализе, автор предлагает вместо параграфа 4 «Аренда зданий и сооружений» гл. 34 ГК РФ включить в Кодекс параграф «Аренда недвижимости», выделив в его составе особенности регулирования аренды зданий и сооружений и аренды нежилых помещений. Также автор обращает внимание на необходимость включить в Кодекс точные определения понятиям здания, сооружения и нежилые помещения, указав, что к аренде нежилых помещений применяются правила об аренде зданий, за исключением правил статей 652-653 ГК РФ о правах на земельный участок.

Зайнуллин И.Р.

Метки: Предыдущая запись
Следующая запись

Заявитель вправе не представлять документы, предусмотренные пунктами 3 и 4 части 2 настоящей статьи, а также в случае, если право на переводимое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, предусмотренные пунктом 2 части 2 настоящей статьи. Для рассмотрения заявления о переводе помещения орган, осуществляющий перевод помещений, запрашивает следующие документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе: 1) правоустанавливающие документы на переводимое помещение, если право на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 2) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое является жилым, технический паспорт такого помещения); 3) поэтажный план дома, в котором находится переводимое. 3.

Нежилое помещение

Возникает резонный вопрос - стоит понимать определение понятия нежилого как некую выделенную часть в здании или как универсальное обобщение, которое будет включать и само здание, и все внутри него? Основываясь на нормативно - правовых документах, каждая из этих позиций по-своему верна. Первым признаком нежилого, безусловно, является его недвижимый характер. Очевидно, что нежилые помещения внутри здания неразрывно связаны с ним, имея привязку к земельному участку, и не могут быть перемещены без нанесения ущерба своему назначению.

ТСЖ и собственник нежилого помещения

Так, в соответствии с приложением 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность нежилые, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, подлежали передаче в муниципальную собственность. Нежилые помещения, перечисленные в п.

Рубрика “Нежилые помещения”

В связи с этим у граждан возникает множество трудностей и вопросов. Особенно эта проблема волнует коммерсантов, желающих в целях бизнеса преобразовать жилую недвижимость в нежилую. Также этот вопрос часто встает перед жителями многоквартирных домов, путающих общее имущество с нежилыми, при расчете коммунальных платежей. К сожалению, путаница в понятиях жилых и нежилых помещений зачастую приводит к незаконным операциям с недвижимостью и судебным спорам. Что такое нежилые помещения Как уже сказано выше, понятие «жилой недвижимости» отсутствует в законодательстве РФ. Однако в Гражданском и Жилищном кодексе и, в частности, в ФЗ РФ №122 от 21.07.1997 г определены признаки нежилого помещения, отвечающие требованиям и к жилому: оно должно являться недвижимым и изолированным объектом. Границами объекта выступают пол, потолок и стены с обязательным наличием входа.

Кроме этого, нежилое должно находиться в составе здания, что определяет его недвижимый характер и привязку к земельному участку. Также оно должно относиться к нежилому фонду и может быть расположено как в жилых, так и в нежилых строениях. Главное отличие нежилого помещения от жилого заключается в том, что оно не предназначено для постоянного проживания граждан и может использоваться только для общественных, административных, коммерческих и других целей. Жильцы многоквартирных домов иногда путают общее имущество с нежилыми.

Статья 22

236 ТК РФ) от команды Договор-Юрист.Ру (ставки ЦБ от 14.06.2018) Договор-Юрист.Ру Сообщество юристов России кодексы и образцы договоров Бесплатные юридические консультации: . Условия перевода жилого в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение Сравнить с редакцией статьи от 1. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учётом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. 2.

Нежилое помещение в многоквартирном доме: чем отличаются правовые нормы содержания нежилых помещений от жилых?

Для этого им нужно пройти процедуру по переводу жилого помещения в нежилое. То есть обратную переводу нежилого помещения в жилое. Понятное дело, что для развития бизнеса организация таких офисных помещений куда более выгодная, нежели выкуп участка земли и постройка здания под магазин или другую предпринимательскую деятельность. С одной стороны, для жителей дома расположенный по соседству на первом этаже здания магазин или парикмахерская – это удобно.