Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы). Самовольная постройка Институт самовольной постройки в гражданском праве

Целью курсовой работы является раскрытие сущности самовольной постройки, места ее в гражданском праве, как способа приобретения права собственности.

На сегодняшний день тема очень актуальна. Поскольку, самовольные постройки встречаются буквально на каждом шагу, а их правовой статус определен в законодательстве, по меньшей мере, расплывчато. Более того, далеко не всегда можно определить, что вообще следует понимать под такой постройкой. Отсюда возникает ряд сложностей, связанных с оформлением документов и оборотом подобной недвижимости.

Введение………………………………………………………………………………… 2

Глава 1. Институт самовольной постройки

Параграф 1. История развития института самовольной постройки…………………3

Параграф 2. Место самовольной постройки среди способов приобретения права собственности……………………………………………………………………………5

Глава 2.Понятие и сущность самовольной постройки

Параграф 3. Объект,субъект и признаки самовольной постройки………………....6

Параграф 4. Негативные правовые последствия самовольного строительства…...14

Глава 3. Проблемы легализации самовольной постройки

Параграф 5.Признание судом права собственности на самовольные постройки....19

Параграф 6.Внесудебный порядок легализации самовольной постройки………....26

Заключение……………………………………………………………………………....31

Список использованных источников………………………………………………….32

Работа содержит 1 файл

Введение………………………………………………………… ……………………… 2

Глава 1. Институт самовольной постройки

Параграф 1. История развития института самовольной постройки…………………3

Глава 2.Понятие и сущность самовольной постройки

Параграф 3. Объект,субъект и признаки самовольной постройки………………....6

Параграф 4. Негативные правовые последствия самовольного строительства…...14

Глава 3. Проблемы легализации самовольной постройки

Параграф 5.Признание судом права собственности на самовольные постройки....19

Параграф 6.Внесудебный порядок легализации самовольной постройки………....26

Заключение…………………………………………………… ………………………....31

Список использованных источников…………………………………………………. 32

Введение.

Актуальность исследуемой проблемы также подчеркивают реформы, происходящие сейчас в области градостроительного и земельного законодательства.

Важность и масштабность проблемы "самостроя", его правомерной легализации осознается властными структурами на всех уровнях. Так, Президент Российской Федерации в своем очередном послании Федеральному Собранию от 27 мая 2004 года говорил о необходимости разрушения монополий на строительных рынках. "Граждане

России не обязаны оплачивать стоимость административных барьеров, создаваемых в строительстве, а также сверхприбыли застройщиков-монополистов.

Принятие муниципалитетами четких правил землепользования и застройки, упрощение процедур получения разрешений и согласований на строительство, подготовка необходимой инженерно-коммунальной инфраструктуры - все эти меры должны быть направлены на сокращение времени и затрат по строительству".

Несмотря на значимость и распространенность самовольной постройки, юридическая литература уделяет мало внимания этому вопросу. Лишь в единичном порядке юристы-теоретики занимаются исследованием сущности самовольной постройки. Большинство публикаций в периодических изданиях освещают ее больше в практическом аспекте: способы легализации постройки, раскрытие самовольной постройки как правовой нормы, а не правонарушения. Лишь после подробного анализа этих вопросов, юристы (теоретики и практики) занимаются исследованием теоретических вопросов данного явления – сущности, объекта, признаков самовольной постройки.

Многие судьи, адвокаты, например, С. Моргунов, Толчеев, Машкина, освещают отдельные особенности самовольного строительства в своих работах, но фундаментальных монографических, диссертационных трудов, раскрывающих самовольную постройку со всех сторон, не имеется в юридической литературе. Что очень парадоксально, учитывая актуальность исследуемой темы.

В своей работе, в первой главе я освещу такие вопросы: история развития самовольной постройки, начиная со времен римского права; значение и положение данного института в гражданском праве – среди способов приобретения права собственности;

Вторая глава раскроет перечень объектов самовольной постройки, признаки самовольности, негативные правовые последствия самовольного строительства.

Третья глава будет посвещена проблемам легализации самовольной постройки.

В целом, само явление самовольной постройки интересно и неоднозначно, вызывает много вопросов, которые до сих пор не решены. Еще больше их возникает при определении правовой судьбы объекта самовольного строительства.

Глава 1. Институт самовольной постройки.

Параграф 1. История развития института самовольной постройки.

Наша правовая система относится к романно –германской и поэтому рассматривать институт самовольной постройки необходимо начиная с римского права. 1 Самовольное строительство и его результат понимались римскими юристами, с одной стороны, как бесспорное нарушение прав собственника земельного участка, а с другой – как один из случаев поступления имущества в собственность хозяина земельного участка. По Институциям Гая, постройка, воздвигнутая кем-либо на земле собственника, несмотря, что он построил ее для себя, становилась собственностью собственника земли. Так как, построенное на поверхности земли принадлежит собственнику земельного участка – simper superficiem solo cedere (все находящееся на поверхности следует земле) - "право почвы".

Данный подход позволил рассматривать постройку, осуществленную таким способом, в качестве одного из способов приобретения права собственности. Речь идет о приращении имущества. Д. И. Мейер 2 выделял в качестве отдельного вида приращение движимого имущества к недвижимому, в частности застроение (inaedificatio). Предусматривалось два случая застроения. Второй из них схож с самовольной постройкой – "собственник материала застраивает чужое место".

В данной ситуации "хозяин места" приобретает, по приращению, право собственности на сооруженное здание. Наблюдается тождественность отношения принадлежности к главной вещи в современном гражданском российском праве. На собственника земли с приобретением права собственности на строение возлагалась обязанность возращения стоимости употребленного материала, то есть собственник материала был вправе требовать вознаграждение за постройку. Но если собственник места отказывал в вознаграждении или не мог его представить, то собственник материала мог потребовать обратно употребленный им материал – снести строение.

Как видно, правовую судьбу постройки определяла правовая судьба земли. Гражданский кодекс Франции 1804 года и Германское гражданское уложение 1896 года, которые служат образцами для кодификации и в настоящее время, сохранили приоритет "права почвы" при возведении строения на земельном участке, не принадлежащем застройщику. Согласно части 1 параграфа 905 Германского гражданского уложения (Bürgerliches Gesetzbuch) собственнику земельного участка предоставляется обширная часть на поверхности земли. Собственник осуществляет фактическое господство над земельным участком и над пространством, расположенным над ним. В целом, его право не ограничено.

Большинство правовых систем закрепляют переход самовольно возведенной постройки к собственнику земельного участка, и одновременно, используя принцип диспозитивного регулирования, предоставляют право застройщику на различного рода компенсации (ст. 555 Гражданского кодекса Франции, ст. 936 Гражданского кодекса Италии).

До 1917 года отечественное законодательство придерживалось аналогичной позиции (стст. 384, 424, 425, 574, 609, 610 т. 10 Свода законов гражданских Российской империи). В результате развития общественных отношений появилось новое право – superficies, которое регулировало отношения по возведению построек на чужой земле. Суперфиций представляет собой вещное, наследственное и отчуждаемое право полного пользования зданием, выстроенным на чужой земле. При этом все возведенные постройки принадлежали собственнику земли. Право застройки (суперфиций) продолжает существовать с различными изменениями в современных правовых системах.

В наше право суперфиций был введен Законом "О праве застройки" от 23 июня 1912 года, регулировался Гражданским кодексом РСФСР 1922 года в разделе о вещном праве (стст 71-84). Самовольная постройка законом не упоминалась. Однако статья 74 3 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года предписывала застройщику при возведении построек соблюдать установленные строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила.

Советское право предъявляло жесткие требования к использованию земли – в основе лежал принцип целевого предоставления и использования земельных участков. По целевому назначению использовать землю вправе было только то лицо, которому в установленном порядке предоставлялся земельный участок. По данному критерию и характеризовалось самовольное строительство. Не допускались иски о признании права собственности на самовольную постройку.

В 1927 году институт права застройки был сильно изменен: жилищным кооперативам земля стала предоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения. Как видно, был нарушен классический принцип simper superficiem solo cedere. Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" право застройки было вообще отменено, но на юридической природе "самостроя" это не сказалось.

Многие авторы считают, что уничтожение института застройки после войны было преждевременным. Данный институт мог и сейчас эффективно использоваться. Его "плюсы" заключаются в срочности права застройщика, окупаемости затрат и возможности контроля со стороны государства за деятельностью застройщика.

В советский период закон однозначно воспринимал самовольное строительство как гражданское правонарушение, не допуская возможность признания права собственности на нее. Самовольная постройка не рассматривалась как способ приобретения права собственности, наряду с находкой, созданием новой вещи.

Действующее российское гражданское законодательство изменило взгляды в отношении самовольной постройки в современных рыночных условиях.

Самовольной постройкой в соответствии со ст. 222 ГК РФ является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Закон также определяет последствия возведения такой постройки и условия, при которых суд может признать право собственности на самовольную постройку.

Параграф 2. Место самовольной постройки среди способов приобретения права собственности

Институт собственности (право собственности в объективном смысле) является общим правовым институтом, вокруг которого формируется вся система частного и публичного права. Собственность является основой социального статуса личности. Ее проблемы рассматриваются и на конституционном уровне.

К. И. Скловский 4 пишет, что "главенство собственности состоит не в том, что это право первое или даже первенствующее, а в том, что именно собственность является наиболее полным воплощением личности в вещи".

Существует ни один подход к пониманию собственности, но все они определяют право собственности как главное, основное в системе права. Это наиболее полное неограниченное право, что обусловлено его свойствами (исключительность, абсолютный характер, эластичность, бессрочность). Даже одноименные правомочия несобственника отличаются от правомочий собственника. Последний реализует их исключительно по своему усмотрению, будучи ограничен в действиях только законом. А несобственник связан волей собственника, установившего для него пределы его прав (в соответствии с договором или законом), и не может действовать столь независимо.

Современная российская наука под правом собственности (в субъективном смысле) понимает закрепленную за собственником юридически обеспеченную возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществу по своему усмотрению и в своем интересе путем совершения в отношении этого имущества любых действий, не противоречащих закону и иным правовым актам и не нарушающих права и охраняемые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу его хозяйственного господства.

Положение самовольной постройки как института гражданского права очень интересно как в действующем законодательстве, так и в хозяйственной жизни - при возведении незаконных построек. У юристов (теоретиков и практиков) постоянно возникают вопросы, связанные с самовольным строительством.

Поэтому, для более глубокого изучения сущности данного юридического явления, его значения и правовых последствий, необходимо обратиться к "истокам" самовольной постройки.

Так как, наша правовая система относится к романо-германской правовой системе, динамику развития института самовольной постройки следует начать с римского права. Оно служит опорой для любого исследования в юриспруденции. Самовольное строительство и его результат понимались римскими юристами, с одной стороны, как бесспорное нарушение прав собственника земельного участка, а с другой - как один из случаев поступления имущества в собственность хозяина земельного участка. По Институциям Гая, постройка, воздвигнутая кем-либо на земле собственника, несмотря, что он построил ее для себя, становилась собственностью собственника земли. Так как, построенное на поверхности земли принадлежит собственнику земельного участка - simper superficiem solo cedere (все находящееся на поверхности следует земле) - "право почвы".

Данный подход позволил рассматривать постройку, осуществленную таким способом, в качестве одного из способов приобретения права собственности. Речь идет о приращении имущества. Д. И. Мейер выделял в качестве отдельного вида приращение движимого имущества к недвижимому, в частности застроение (inaedificatio). Предусматривалось два случая застроения. Второй из них схож с самовольной постройкой - "собственник материала застраивает чужое место".

Как видно, правовую судьбу постройки определяла правовая судьба земли. Гражданский кодекс Франции 1804 года и Германское гражданское уложение 1896 года, которые служат образцами для кодификации и в настоящее время, сохранили приоритет "права почвы" при возведении строения на земельном участке, не принадлежащем застройщику. Согласно части 1 параграфа 905 Германского гражданского уложения (Burgerliches Gesetzbuch) собственнику земельного участка предоставляется обширная часть на поверхности земли. Собственник осуществляет фактическое господство над земельным участком и над пространством, расположенным над ним. В целом, его право не ограничено.

До 1917 года отечественное законодательство придерживалось аналогичной позиции (стст. 384, 424, 425, 574, 609, 610 т. 10 Свода законов гражданских Российской империи). В результате развития общественных отношений появилось новое право - superficies, которое регулировало отношения по возведению построек на чужой земле. Суперфиций представляет собой вещное, наследственное и отчуждаемое право полного пользования зданием, выстроенным на чужой земле. При этом все возведенные постройки принадлежали собственнику земли. Право застройки (суперфиций) продолжает существовать с различными изменениями в современных правовых системах.

В наше право суперфиций был введен Законом "О праве застройки" от 23 июня 1912 года, регулировался Гражданским кодексом РСФСР 1922 года в разделе о вещном праве (стст 71-84). Самовольная постройка законом не упоминалась. Однако статья 74 Гражданского кодекса РСФСР 1922 года предписывала застройщику при возведении построек соблюдать установленные строительные нормы, а также санитарные и противопожарные правила.

Советское право предъявляло жесткие требования к использованию земли - в основе лежал принцип целевого предоставления и использования земельных участков. По целевому назначению использовать землю вправе было только то лицо, которому в установленном порядке предоставлялся земельный участок. По данному критерию и характеризовалось самовольное строительство. Не допускались иски о признании права собственности на самовольную постройку.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года в статье 109 подробно характеризует понятие и правовые последствия самовольной постройки. Таковой являлся жилой дом (дача) или часть дома (дачи), построенные гражданином без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. То есть объектом самовольной постройки было только жилое помещение. А осуществить данную постройку мог лишь гражданин. Возведение объектов самовольного строительства юридическими лицами не рассматривалось в качестве правонарушения и не охватывалось 109 статьей. В результате, до сих пор при рассмотрении споров в суде отдельные земельные вопросы остаются нерешенными, некоторые юридические факты вызывают сомнение. Так, отсутствие первичных правоустанавливающих документов на землю под спорным объектом или документов по правомерному его возведению дает повод для признания объекта самовольной постройкой.

Данная статья также предусматривала снос постройки лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет. О признании права собственности на самовольную постройку не упоминалось.

Вопросы возведения незаконных построек в то время также регулировались Постановлением Пленума ВС РСФСР от 19.03.1975 года № 2 "О некоторых вопросах, возникающих в практике судов при применении ст. 109 ГК РСФСР о безвозмездном изъятии самовольно построенного дома" и Постановлением Пленума ВС СССР от 25.02.1977 года №5 "О применении законодательства при рассмотрении судами дел об изъятии домов, построенных гражданами с нарушением действующих правил". Эти документы разъясняли все существенные вопросы относительно самовольной постройки.

Одним из наиболее быстро претерпевающим изменения институтом гражданского права, с точки зрения законодательного регулирования, является институт самовольной постройки.

Данный факт связан с тем, что в процессе изменения и трансформации экономической, социальной и политической ситуации в мире, инструменты регулирования самовольного строительства меняются то в сторону либерализации узаконения самовольных построек, то в сторону ее ужесточения.

В вопросе правового порядка самовольной постройки трудно разобраться без определения правовой природы представленного объекта.

Тонкости понятия самовольной постройки и особенности легализации определяются в ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации.

До 1 сентября 2015 года статья 222 Гражданского кодекса Российской Федерации включала следующее определение самовольной постройки: "1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. 2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки". самовольный постройка недвижимость имущество

На сегодняшний день список объектов, которые могут быть признаны судом самовольной постройкой, стал предельно точным. В данный список с 1 сентября 2015 года могут входить только здания, сооружения или другие строения. Законотворец отменил понятие "иное недвижимое имущество", к коему причисляются объекты незавершенного строительства.

В пункте 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ дается определение автономного вида недвижимости, каковым является объект, строительство какового не завершено, а также не является ни зданием, ни строением, ни сооружением. Таким образом, можно заметить, что законодатели исключили вероятность легализации объекта незавершенного строительства, на основании статьи 222 Гражданского кодекса РФ. Но, к сожалению, судебная практика не подтвердила наши ожидания. Опираясь на ту же судебную практику, отметим, что в п. 30 постановления от 29 апреля 2010 года, Пленума Верховного суда РФ № 10, а также Пленума ВАС РФ № 22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление № 10/22) сказано, что объект незавершенного строительства, как недвижимое имущество, может быть признано самовольной постройкой. Стоит заметить, что в вопросе распространения ст. 222 Гражданского кодекса РФ на объекты незавершенного строительства, не самой недурственной идеей является ожидание правовой позиции Верховного суда РФ.

Как и многим понятиям, правовому режиму самовольной постройки не чужд дуализм ее натуры:

1. Правонарушение, идущее в разрез с нормами норм земельного и градостроительного законодательства.
2. Возникновение одного из условий, требований или оснований приобретения права собственности в порядке п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Некоторые, достаточно подкованные в юридическом смысле, люди, осуществившие самовольное строительство, прибегали к судебному признанию права собственности в обход административного порядка, на основании положения ст. 222 ГК РФ в редакции до 1 сентября 2006 г., что шло в разрез исключительному характеру ст. 222 ГК РФ.

Самовольная постройка в собственности, а также в наследуемом пожизненном или бессрочном (постоянном) владении признается только за гражданином, в пользовании которого имеется земельный участок, на котором производилась данная постройка. По настоящий момент происходят достаточно быстрые реагирования на изменяющиеся тенденции в области гражданского права и действия по изменению правового регулирования приобретения права собственности на самовольную постройку. В данном конкретном случае можно сказать о попытке законодателя закрепить принцип "единой судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов", указанный в пп. 5 п.1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Существует ряд совокупных определенных условий, для легализации права собственности на самовольную постройку (п.3 ст.222 ГК РФ). Если до 1 сентября 2015 года пункт 3 статьи 222 Гражданского кодекса РФ содержал только два обязательных условия по этому вопросу, то на сегодняшний день ряд пополнился до четырех условий.

1. Право на землю (действовало до 1 сентября 2015 года) (абз. 1 пункта 3 статьи 222 ГК РФ, определение Верховного суда РФ от 16 декабря 2014 г. № 18-КГ 14-165.
2. Право на строительство (начало действовать с 1 сентября 2015 года). (на основании абзаца 2 п. 3 ст. 222 ГК РФ.)
3. Соответствие постройки градостроительным нормам (начало действовать с 1 сентября 2015 года). (абзац 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ.)
4. Соблюдение прав третьих лиц (действовало до 1 сентября 2015 года). (абзац 4 п. 3 ст. 222 ГК РФ.)

Кроме этого, основываясь на судебную практику, можно обозначить и определить условия признания права собственности на самовольную постройку, которые были сформированы судами еще до 1 сентября 2015 года и являются базисом на сегодняшний день.

1. Постройка соответствует целевому назначению земельного участка (определение Верховного суда РФ от 13 января 2015 г. № 18-КГ 14-168.)
2. Застройщик обращался за разрешением на строительство (пытался легализовать постройку другим способом). (на основании абзаца 2 п. 26 постановления № 10/22).
3. Постройка соответствует нормативам, сохранение ее не создает угрозы для граждан. В части соответствия постройки нормам строительных и градостроительных нормативов можно быть уверенным, что изменения, которые вступили в законную силу с 1 сентября 2015 года (абзац 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ) укрепили эту судебную практику уже на уровне закона.
4. Постройка является независимым объектом.

В статье 222 ГК РФ не рассмотрены должным способом отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом; перепланировка, переустройство (переоборудование) недвижимости, в результате которых не создан новый объект недвижимости (абзац 1 п. 29 постановления № 10/22). (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2013 г. по делу № А 63-10861/2012).. Хотя реконструированная недвижимость в некоторых случаях может быть признана самовольной постройкой, если в результате произведенных работ возник новый объект (п. 28 постановления № 10/22.)

В целом, опираясь на определение рассмотренного нами такого института как самовольная постройка и гражданско-правовой режим, для легализации самовольной постройки требуется обратить внимание на целый ряд правовых условий, как уже вступивших в силу с 1 сентября 2015 года в российском законодательстве, так и сложившихся в судебной практике.

Список литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - С.3301.
2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 13.07.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.10.2015) // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - С. 4147.
3. Коршунов Е.А. Проблемы легализации и оформления самовольной постройки // "Бюллетень нотариальной практики". - 2008. - № 5. - С. 18.
4. Определение Верховного Суда РФ от 16.12.2014 № 18-КГ 14-165 [Электронный ресурс] // URL: https://www.consultant.ru/law/podborki/dogovor_prostogo_tovarischestva/ (дата обращения: 02.08.2015 г.)
5. Определение Верховного Суда РФ от 13.01.2015 № 18-КГ 14-168 [Электронный ресурс] // URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online .cgi?req=doc;base=ARB;n=416843;dst=0;ts=1A15BCBD75C15F2AF8EB97BF17248CA8; rnd=0.13564670528285205 (дата обращения: 02.08.2015 г.)
6. Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Российская Газета. - 2010. - № 109.
7. Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15 июля 2013 г. по делу № А 63-10861/2012 [Электронный ресурс] // URL: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=card;page=splus;ts=1A1... (дата обращения: 02.08.2015 г.)
8. Чубаров В.В. Проблемы правового регулирования недвижимости. М., -2006. - С. 54.

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ФАКУЛЬТЕТ

Кафедра гражданского права

Самовольное строительство, его правовые последствия: теория и практика

Прокоповича Александра Александровича

студента 3 курса, 9 группы

специальность «Правоведение»

очная форма обучения

_____________________________

(подпись студента)

Научный руководитель:

Старший преподаватель

Федорова Юлия Александровна

Минск, 2017

Глава 1. Самовольное строительство: исторический экскурс……….…………3

Глава 2. Самовольное строительство: теория и практика …..………………….6

Глава 3. Способы приобретения права собственности при самовольном строительстве………………………………............................................................9

Список литературы……………………………………………………………….15

Глава 1. Самовольная постройка: исторический экскурс.

Так как, наша правовая система относится к романо-германской правовой системе, динамику развития института самовольной постройки следует начать с римского права. Оно служит опорой для большинства исследований в юриспруденции. Самовольное строительство и его результат понимались римскими юристами, с одной стороны, как бесспорное нарушение прав собственника земельного участка, а с другой – как один из случаев поступления имущества в собственность хозяина земельного участка. По Институциям Гая, постройка, воздвигнутая кем-либо на земле собственника, несмотря, что он построил ее для себя, становилась собственностью собственника земли. Так как, построенное на поверхности земли принадлежит собственнику земельного участка – simper superficiem solo cedere (все находящееся на поверхности следует земле) - "право почвы".

Данный подход позволил рассматривать постройку, осуществленную таким способом, в качестве одного из способов приобретения права собственности. Речь идет о приращении имущества. Д. И. Мейер выделял в качестве отдельного вида приращение движимого имущества к недвижимому, в частности застроение (inaedificatio). Предусматривалось два случая застроения. Второй из них схож с самовольной постройкой – "собственник материала застраивает чужое место".

В данной ситуации "хозяин места" приобретает, по приращению, право собственности на сооруженное здание. На собственника земли с приобретением права собственности на строение возлагалась обязанность возращения стоимости использованного материала, то есть собственник материала был вправе требовать возмещения фактически понесенных убытков в связи с переходом права собственности на постройку. Но, если собственник места отказывал в возмещении фактически понесенных убытков, то собственник материала мог потребовать обратно употребленный им материал – снести строение.

В 1927 году институт права застройки был сильно изменен: жилищным кооперативам земля стала предоставляться в бессрочное пользование с одновременным возникновением у них права собственности на возведенные строения. Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года "О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов" право застройки было вообще отменено, но на юридической природе "самостроя" это не сказалось.

Гражданский кодекс БССР 1964 года подробно характеризует понятие и правовые последствия самовольной постройки. Таковой являлся жилой дом (дача) или часть дома (дачи), построенные гражданином без установленного разрешения или без надлежаще утвержденного проекта, либо с существенными отступлениями от проекта или с грубым нарушением основных строительных норм и правил. То есть объектом самовольной постройки было только жилое помещение. А осуществить данную постройку мог лишь гражданин. Возведение объектов самовольного строительства юридическими лицами не рассматривалось в качестве. В результате, до сих пор при рассмотрении споров в суде отдельные земельные вопросы остаются нерешенными, некоторые юридические факты вызывают сомнение. Так, отсутствие первичных правоустанавливающих документов на землю под спорным объектом или документов по правомерному его возведению дает повод для признания объекта самовольной постройкой.

Действующее гражданское законодательство изменило взгляды в отношении самовольной постройки в современных рыночных условиях.

Самовольным строительством в соответствии со ст. 223 ГК РБ является деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена:

1) на самовольно занятом земельном участке;

2) на земельном участке, используемом не по целевому назначению либо предоставленном государственным органом, не имеющим полномочий на принятие соответствующего решения, и (или) без проведения аукциона, когда предоставление земельного участка возможно только по результатам аукциона, и (или) предоставленном с нарушением установленной очередности предоставления земельных участков, и (или) без предварительного согласования места размещения земельного участка, если в соответствии с законодательными актами требуется его проведение;

3) без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил

если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Недвижимое имущество, созданное в результате самовольного строительства, является самовольной постройкой.

Закон также определяет последствия возведения такой постройки и условия, при которых суд может признать право собственности на самовольную постройку. Данные вопросы подробно исследуются в следующих главах работы.